过去12年，上海新增的商业项目中，5万平方米以下的社区商业项目的新增比例最多，克而瑞资管数据显示，这一比例达到了75%。

　　  而且，社区商业项目存量远高于购物中心存量。

　　  传统的社区商业项目最初形态是自然生长的菜场、集市，它解决周边居民的生活物资和农产品需求，随着消费需求不断提升，社区商业不断进化，并发展至高于社区配套的阶段，除了满足日常消费，还融入了亲子培训、自由办公、社区会客等功能。

　　  然而疫情之下，原本“最后一公里”消费受阻，社区商业项目运营也面临了较大的压力。

　　  克而瑞资管通过上海内中外环、不同产品形态、不同经营模式的36个社区商业项目的调研发现，样本项目平均空铺率17%，最高已达55%。对比此前克而瑞资管针对购物中心调研数据，社区商业项目平均空铺率已高出购物中心8%。

　　  当前社区商业经营亟需寻找破局之道。

　　

 

　　  由于上海社区商业发展较早，上海社区商业整体市场占比较大。

　　  根据克而瑞资管数据，2010-2022年，上海年新增商业项目中，社区商业平均占比约75%。其中除40%以上的住宅小区配套商业外，还有约33%办公配套商业，以及近25%的以园区、酒店、交通枢纽为服务对象的配套型商业。

　　  而在这些商业项目中，个体承租比例比较高，品牌层级低于购物中心，因此这就导致社区商业项目的租户现金流承压能力普遍较弱。

　　  为了反映社区商业项目经营情况，克而瑞资管基于地理位置、发展阶段、产品形态、功能业态与经营模式等因素，选取了上海36个5万平以下不同类型的社区商业进行了实地调研，调研结果发现，样本项目整体平均空铺率达到了17%，远远高于购物中心的9%。

　　  样本项目中，空置率高于平均值的项目有13个，占比达到近4成。

　　  其中，样本项目空置率最高的是位于宝山区外环外的丽都广场，空铺率已高达55%，该项目是宝山罗店地区住宅小区较为密集的典型社区配套商业。

　　  而位于杨浦区外环的尚浦领世和世纪联华(世纪公园店)则为满租状态。

　　

 

　　  区别于购物中心，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象，覆盖范围较小，业态主要以低客单价的餐饮、亲子教育为主。

　　  并且，餐饮业态换租频率高，平均存活周期短，亲子教育租赁面积大，租金低，这些就导致了社区商业项目普遍租金天花板较低。

　　  在经营形态上，目前大量散售型沿街商铺处于小业主自然生长状态，一些企业将集中商业以售后返租形式实现去化，还有大量企业自持统一运营的项目。

　　  对比空铺率超30%的社区商业项目和空铺率低于10%的社区商业项目发现，空铺率较高的项目大都为自然生长状态的散售项目。而华润五彩城、绿城富汇广场等统一运营的社区商业项目空铺率皆在5%左右。

　　  此外，克而瑞资管调研发现，同商圈、甚至跨商圈，大型购物中心都会对社区商业形成挤压。

　　  比如，位于长宁区外环的馥邦购物广场，受长宁大融城、缤谷广场等购物中心的影响，其空铺率高达40%。

　　

 

　　  对比空置率变化，空置率较低的社区商业项目一般具备三大特征，即全天候化、客群聚类化、定位精准化。

　　  具体来看，社区商业项目可突破时间维度限制，24小时全天候大有可为。

　　  不同于购物中心的固定营业时间，社区商业的物业条件更为宽松，营业时间更为灵活。

　　  以调研的中海环宇荟为例，该项目距离14万平方米的凯德晶萃广场较近，中海环宇荟差异化以附近白领客群的休闲时段为目标，利用街区建筑营业时段不限的条件，尝试全天候全时段的餐饮运营，差异化竞争使得中海环宇荟能够与大盒子购物中心LuOne凯德晶萃广场双方联动，形成互补互动，获取更多潜在客流，目前中海环宇荟出租率达85%。

　　  消费者需求对社区商业业态定位至关重要，这就要求社区商业业态设计时，要尽可能融入社区生活，强化与客群日常生活的粘性。

　　  以出租率达到97%的宝山旭辉U天地为例，该项目周边2公里内有瓯盛美罗生活广场、万尚生活广场、罗店宝龙广场等社区商业，竞争压力较大，在业态设计时宝山旭辉U天地选择将地块分为两部分建设，东侧休闲片区主打小面积、低客单价的餐饮、零售、生活服务，配有永辉超市和影城，力求抓住周边居民需求，西侧小盒子主打亲子，另外配备麦当劳、达美乐披萨、一点点奶茶餐饮来贴合亲子业态。

　　  相反，一些项目设计不够精准，使得地下商铺教培业态闭店较多，8个空铺中5个属于教培业态，目前锦绣坊空铺率近2成。新邻生活站则是大面积餐饮店铺过多，一旦关店，会导致出租率波动较大，目前新邻生活站空铺率超2成。

　　  克而瑞资管调研发现，一些以体育、社交等新型社区生活为目标的社区商业项目，经营的稳定性高于以餐饮、亲子等传统日常消费的项目，这就要求社区商业项目能够更加精准定位。

　　  以此次调研出租率高达95.7%的碧云体育休闲中心(含金桥购物中心)为例，碧云体育休闲中心由最初的一个小型商业中心的想法扩展成包括众多体育和文化活动功能的开放式建筑，在更为强调功能性主题的同时更注重建筑观赏性。从绿色食品到巨型象棋棋盘，从草地滚球场到蹦极场，碧云体育休闲中心具有多达132项功能分类区，创造了更为多元化的感受。

　　  从空铺率来看，社区商业项目面临着比购物中心还要大的运营压力。

　　  随着市场结构的变化，社区商业一方面受到周边大型购物中心的竞争挤压，另一方面还因为主力客群消费行为的变化，导致同质化的业态结构难以满足新的消费需求。

　　  因此，社区商业项目关键在于强化与社区生活的粘性，由服务社区生活转化为引领社区生活。